Compra de vivienda – buenos consejos

Cuando se compra una vivienda, es importante prepararse bien para la compra. A continuación puedes informarte de los detalles más importantes a la hora de prepararse y realizar la compra.

A. Préstamo hipotecario
Para comenzar deberá plantearse las diferentes posibilidades de obtener el préstamo, en los bancos, en el fondo de financiación de vivienda, en el fondo de pensiones u otras instituciones de préstamos. En esta etapa las agencias inmobiliarias pueden aconsejarle de las mejores opciones posibles.

B. Sumario de venta
Según la ley sobre las agencias inmobiliarias, estas agencias están obligadas a realizar el sumario de venta. Este sumario es un documento muy importante que el agente inmobiliario se responsabiliza de que sea correcto y contiene una minuciosa descripción de los detalles que puedan ser importantes para la venta. El contenido de este sumario junto con una inspección de la vivienda son decisorios a la hora de comprar la vivienda y de que el comprador considere que precio está dispuesto a pagar.

C. Obligación de inspección
El comprador no podrá alegar defectos en la vivienda que él conozca o debería haber conocido en el momento de hacer una oferta de compra. Si el comprador ha inspeccionado o ha hecho inspeccionar la vivienda antes de comprarla, no podrá alegar defectos que debería haber visto en la inspección. Esto no es aplicable sin embargo si el vendedor actúa con gran negligencia o se comporta de forma deshonesta o contra la buena fe.

D. Oferta de compra
Cuando el comprador encuentra la vivienda que quiere comprar, el agente inmobiliario le asistirá y aconsejará en la realización de la oferta de compra y protegerá sus intereses acorde con la ley. Es importante tener en cuenta que al hacer una oferta de compra, el comprador se compromete y se le podrán solicitar indemnizaciones en caso de que cancele la compra. Si por el contrario la oferta de compra es aceptada y el préstamo garantizado, el agente inmobiliario realizará cuanto antes el contrato de compra.

E. Contrato de compra
Cuando el agente inmobiliario realiza el contrato de compra velará por los intereses de ambos, comprador y vendedor, aconsejándoles profesionalmente y procurando que se respeten sus derechos y que no se incluyan en el contrato costes ilegales, injustos o inhabituales. En el contrato de compra se especificarán todos los términos acordados entre el comprador y el vendedor, el agente inmobiliario revisará minuciosamente todos los detalles del contrato y los explicará claramente a ambas partes en caso de que sean confusos. El préstamo se firmará por ambos y el agente inmobiliario se encargará de presentarlo junto con el contrato de compra para registrarlo.

F. Después del registro del contrato y préstamo hipotecario
Como ya se ha mencionado, el agente inmobiliario velará por los intereses de ambas partes, entre otras cosas registrando el contrato de compra y préstamo hipotecario. Cuando el contrato ya se haya registrado, el agente inmobiliario entregará al comprador el original sellado. Posteriormente entregará a la agencia prestamista una copia y está ingresará en valor del préstamo directamente en la cuenta del vendedor o cualquier otra forma de pago acordada por las partes.

G. Entrega de la vivienda
La vivienda deberá ser entregada limpia y ordenada en el día acordado y en ese momento pasa a ser responsabilidad del comprador. Es aconsejable que el comprador y el vendedor se reúnan en el momento de la entrega y se aseguren de que todo está como tiene que estar. La vivienda se entregará en las condiciones acordadas y antes de la entrega el vendedor solicitará la lectura del contador de la electricidad y calefacción y notificará el nombre del nuevo usuario. Asimismo el vendedor deberá notificar a la comunidad de vecinos el nombre del nuevo propietario.

H. Desde el contrato de compra hasta las escrituras
Se trata de un periodo de tiempo acordado entre el vendedor y el comprador. Si en este periodo de tiempo el comprador cree que las condiciones de la vivienda no se corresponden con lo establecido en el sumario de venta, el contrato de compra o con la información aportada por el vendedor, deberá dirigirse al agente inmobiliario para aconsejarse. En este caso el agente basándose en su conocimiento profesional intentará que ambos lleguen a un acuerdo, ya que de lo contrario sería muy costoso recurrir a un abogado y presuntamente llegar a juicio.

I. Escrituras
El agente inmobiliario contactará con el comprador y el vendedor para convocarles a una reunión con motivo de la escritura. La escritura se realizará cuando se haya realizado el último pago establecido por el contrato de compra. En la realización de la escritura se realizará un reajuste de costes entre el comprador y el vendedor. A continuación se explicarán los detalles más importantes acerca de este reajuste y que es importante para el comprador conocer de antemano.
a) Reajuste de los costes, intereses e impuestos sobre el valor catastral
El importe del préstamo transferido especificado en el contrato de compra se refiere al capital total en el momento de la oferta de compra sin los intereses. Los intereses habitualmente se calculan el día de la entrega y se repartirán entre el comprador y el vendedor. De tal forma que el vendedor pagará los intereses hasta el día de la entrega y el comprador a partir de ese día. Igualmente se dividirán los impuestos sobre el valor catastral.
b) Gastos de la comunidad de vecinos en un edificio
El vendedor se hará cargos de los gastos comunales hasta la entrega, incluidos los pagos habituales a la comunidad.
c) Gastos de obras comunales después de aceptarse la oferta de compra
El comprador se hará cargo de los gastos de las obras que se realizarán después de que se haya aceptado la oferta de compra y que estén destinadas a aumentar el valor de la vivienda, a no ser que se haya acordado lo contrario. Esto se refiere tanto si la decisión de realizar las obras se tomó antes o después de que se aceptase la oferta de compra. Esta regla es válida siempre y cuando no se haya acordado lo contrario. Es importante informar al comprador de las obras antes de que realice la oferta de compra, en el sumario de venta.

J. Gastos que el comprador deberá afrontar
Cuando se firme el contrato de compra, el comprador abonará las siguientes tasas:
a) Sellado: el comprador abonará por un lado el sellado del contrato y por otro lado el de la hipoteca. El sellado se corresponde con un 1,5% del valor del préstamo y un 0,4% del valor catastral de la vivienda. Debe tenerse en cuenta que cuando se compra la primera vivienda, esta tasa del 1,5% no se aplica. Estas tasas van directamente a las arcas del estado.
b) Gastos de registro: son 1.350 kr. por cada documento que se registre.
c) Gastos de administración y honorarios: Son los gastos que el comprador abonará a la agencia inmobiliaria en base al trabajo realizado a lo largo de todo el proceso. Este gasto es a menudo de entre 30-40.000 kr.

K. Algunos buenos consejos más
1. El agente inmobiliario
Recuerda que en todo momento tienes derecho a que el agente inmobiliario te asista, ya que tiene la formación y experiencia requerida para ello.
2. Cambio de aval
La mayoría de los préstamos se pueden transferir de una vivienda a otra. Infórmate en la agencia prestamista cuáles son sus requisitos para ello. Cuenta con que el cambio tardará entre 10 y 15 días. Es recomendable aconsejarse antes con el agente inmobiliario.
4. Derechos de posesión/inscripción
Recuerde que el comprador no es completamente el propietario legal de la vivienda hasta que no haya registrado las escrituras. Hasta ese momento la vivienda se considerará propiedad conjunta del comprador y vendedor. Por ello es imprescindible registrar la escritura aunque el contrato de compra ya se haya registrado.
7. Guarde todos los documentos relacionados con la compra de vivienda
Guarde de forma segura todos los documentos relacionados con la compra de la vivienda, es decir el contrato de compra, escritura, certificado del préstamo, recibos, pagos hipotecarios, impuestos catastrales, recibos de la comunidad etc. Este orden lo agradecerá en su momento.

Venta de vivienda-buenos consejos

A continuación se tratarán los detalles más importantes que el vendedor debe tener en cuenta si se decide a vender su vivienda. Hay muchos detalles a tener en cuenta para que todo salga bien y por ello es importante que el vendedor se aconseje con su agente inmobiliario sobre todo aquello de lo que tenga dudas en el proceso de venta.

Obligación del vendedor de informar
Es importante que el vendedor informe cuanto antes al agente inmobiliario de todo lo referente a la vivienda que deberá incluirse en el sumario de venta. Cuando el comprador inspeccione la vivienda, el vendedor le proporcionará toda la información que el comprador necesite conocer sobre el estado de la vivienda, de lo contrario se considerará como un defecto. Es muy importante que la vivienda se corresponda con la descripción del sumario de venta y la información aportada por el vendedor. Es importante que el vendedor sea consciente de su obligación de informar sobre el estado de la vivienda, al tiempo que la obligación de informar del vendedor está muy relacionada con la obligación del comprador de inspección.

Entrega de la vivienda
La vivienda deberá ser entregada limpia y ordenada en el día acordado. Pensemos en que debemos entregar la vivienda en las mismas condiciones en que nos gustaría recibirla. Deberá solicitar la lectura del contador de la electricidad y calefacción y notificar el nombre del nuevo usuario. Asimismo deberá notificar a la comunidad de vecinos el nombre del nuevo propietario.

Reajuste de costes del impuesto catastral y de los intereses
El vendedor pagará los intereses del préstamo hasta el día de la entrega y el comprador a partir de ese día. Igualmente se dividirán los impuestos sobre el valor catastral. Estos reajustes se pagarán en la agencia inmobiliaria en el momento de firmar el contrato de compra o las escrituras.

Aval
No proporciones al comprador un aval para el préstamo que no se especifique en el contrato de compra sin antes consultarlo con el agente inmobiliario.

Guarda todos los documentos relacionados con la venta de la vivienda
Proteja sus derechos. Evite las penalizaciones, registre todos los documentos cuanto antes. Aconséjese con su agente inmobiliario si tiene algún problema. Guarde de forma segura todos los documentos relacionados con la compra de la vivienda. Este orden lo agradecerá en su momento.

Tasas de sellado y registro
El comprador abonará las tasas de sellado del contrato de compra, escrituras e hipoteca cuando se registren.

¿Dónde se entregan los documentos para su registro/cancelación y dónde se obtiene el certificado de hipoteca?
En el registro de la propiedad en el municipio correspondiente a la vivienda.

Transferencia de préstamo hipotecario
Cuando se transfiere un préstamo al comprador, se necesita la aprobación de la institución prestamista correspondiente. El vendedor deberá obtener la aprobación del prestamista. Antes de firmar el contrato de compra se deberá presentar un certificado de esa aprobación. Algunos bancos y fondos de pensiones aumentan el tipo de interés si el nuevo deudor no es cliente suyo.

Lectura de los contadores y comunidad de vecinos
Asegúrese de que lean los contadores de la electricidad y calefacción en el día de la entrega y notificar el nombre del nuevo usuario. Notifique el nombre del nuevo propietario a la comunidad de vecinos.

Cancelación del contrato de arrendamiento
Recuerde cancelar el contrato de alquiler en caso de que le estés alquilando la vivienda a alguien.