การซื้ออสังหาริมทรัพย์

– คำแนะนำ
(Kaup fasteigna - góð ráð)

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องมีการวางแผนในการซื้อเป็นอย่างดี รายละเอียดที่จะกล่าวดังต่อไปนี้นั้น จะเป็นข้อมูลเกี่ยวกับการชี้แนะ เพื่อการวางแผนและสภาวะต่างๆในการซื้ออสังริมทรัพย์

ก. การกู้ยืม

(Lánamál)

ในขั้นแรก ผู้ที่ต้องการกู้ยืมนั้น จะต้องทำการตรวจสอบเกี่ยวกับการให้กู้ยืม โดยติดต่อได้ที่ธนาคาร, กองทุนกู้ยืมเพื่อที่พักอาศัย (Íbúðalánasjóði), กองทุนสะสมเพื่อเงินบำนาญ (lífeyrissjóðum) หรือจากสถาบันกู้ยืมอื่นๆ ซึ่งในระดับนี้ ท่านจะได้รับคำแนะนำที่ดีที่สุดเกี่ยวกับการกู้ยืมเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ข. รายละเอียดในรายการขาย

(Söluyfirlit)

ตามกฎหมายเกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องแสดงรายละเอียดลักษณะของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย ซึ่งรายละเอียดดังกล่าวนี้ จะเป็นหัวใจสำคัญอย่างมาก สำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่รับผิดชอบ เกี่ยวกับข้อมูลสำคัญต่างๆที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีความถูกต้องชัดเจนและครบถ้วน นอกจากนั้น รายละเอียดและการตรวจสอบอหังสาริมทรัพย์ จะเป็นหลักสำคัญในการกำหนดราคาทรัพย์สิน และราคาที่ผู้ซื้อมีความพร้อมที่สามารถจะซื้อได้

ค. หน้าที่ในการตรวจสอบ

(Skoðunarskylda)

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น หลังจากทำสัญญาการซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อไม่สามารถอ้างถึงข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้น ก่อนที่จะมีการทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจสอบข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์โดยละเอียด นอกจากว่าผู้ขายได้ทำการปกปิดข้อบกพร่องในอหังสาริมทรัพย์ของตนเพื่อหลอกลวงผู้ซื้อ ผู้ซื้อสามารถทำการร้องทุกข์ได้

ง. เงื่อนไขในการซื้อขาย

(Kauptilboð)

เมื่อผู้ซื้อพบอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองพอใจ สำนักงานขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้ให้คำแนะนำที่ดี และช่วยเหลือดำเนินการด้านเอกสารเกี่ยวกับเงื่อนไขในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเอกสารในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมาย สิ่งที่สำคัญนั้น เมื่อมีการทำเงื่อนไขในการซื้อขายขึ้นแล้ว ก็จะไม่สามารถทำการยกเลิกในเงื่อนไขซื้อขายนั้นได้ หากไม่มีการอ้างอิงใดๆในเงื่อนไขฉบับดังกล่าว และเมื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีความพึงพอใจและยอมรับในเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว สำนักงานฯก็จะเป็นผู้จัดทำสัญญาซื้อขาย และนัดเวลาในการเซ็นสัญญาโดยเร็วที่สุด

จ.สัญญาการซื้อขาย(Kaupsamningur)

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายมีความพึงพอใจในเงื่อนไขการซื้อขายแล้ว ต่อจากนั้นก็จะมีการทำสัญญาการซื้อขาย เมื่อสำนักงานซื้อขายอสังริมทรัพย์ได้ดำเนินการทำสัญญาซื้อขายตลอดจนให้คำแนะนำ เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้คิดและพิจารณาว่า ตนเองได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญาซื้อขายหรือไม่ ในการทำสัญญาซื้อขายนี้ จะเป็นการกำหนดเงื่อนไขต่างๆอย่างครบถ้วนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ในสัญญาการซื้อขายนี้ จะมีรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับจำนวนเงิน กำหนดเวลาในการชำระหนี้สินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และสำนักงานฯมีหน้าที่รับผิดชอบในการตรวจสอบสัญญาและอธิบายรายละเอียดต่างๆให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจ ในสัญญาการซื้อขายนี้ ผู้ซื้อ, ผู้ขายและเจ้าหน้าที่สำนักงานซื้อขายฯจะต้องเซ็นชื่อกำกับไว้เป็นหลักฐาน และต้องยื่นไปยังที่ว่าการอำเภอเพื่อทำการจดทะเบียนไว้เป็นหลักฐาน ซึ่งทางสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่แจ้งไปยังที่ว่าการอำเภอ

ฉ. ขั้นสุดท้ายของการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายและสัญญากู้ยืม

(Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs)
ฌ. ระยะเวลาตั้งแต่การทำสัญญาซื้อขายจนถึงเวลาการรับโอน (Frá því kaupsamningur er gerður og fram að afsali)

ระยะเวลาดังกล่าวนี้จะมีความแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับการวางเงื่อนไขในการทำสัญญาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย กรณีที่ผู้ซื้อพบว่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เป็นไปตามรายละเอียดในรายการของการขาย ก็สามารถไปขอข้อมูลและคำปรึกษาได้ จากสำนักงานซื้อขายฯที่เป็นตัวกลางในการซื้อขายให้กับท่าน เมื่อถึงขั้นนี้ ตามปกติสำนักงานฯมีหน้าที่ตรวจสอบและพยายามแก้ไขปัญหาตามความสามารถ และความชำนาญของตนเพื่อพยายามไกล่เกลี่ย เพราะปัญหาที่เกิดขึ้นนี้ บางครั้งอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายสูง หากปัญหาดังกล่าวไปจบลงที่ทนายความหรือการขึ้นโรงขึ้นศาล
การรับโอน I. ก) ค่าใช้จ่ายเพื่อชำระหนี้, ดอกเบี้ย, ภาษีที่พักอาศัย (Uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda)
ยอดเงินกู้เมื่อทำการโอนหนี้สินที่ได้แจ้งขณะทำสัญญาซื้อขายนั้น จะถือตัวเลขดังกล่าวเป็นหลักในวันที่ทำสัญญาการซื้อขายไม่รวมดอกเบี้ย ในการชำระดอกเบี้ยนั้น จะชำระก็ต่อเมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และการแลกเปลี่ยนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในวันที่มีการมอบส่งทรัพย์สิน และเมื่อมีการมอบทรัพย์สิน ผู้ขายมีหน้าที่ชำระดอกเบี้ยในการโอนการจำนอง หลังจากนั้นผู้ซื้อจะรับช่วงในการชำระดอกเบี้ยต่อไป สำหรับการชำระภาษีที่พักอาศัย ก็จะต้องแบ่งสัดส่วนกันในวันที่มีการส่งมอบทรัพย์สิน

ข) การแบ่งสัดส่วนการจ่ายเงินเข้ากองทุนเพื่อที่พักอาศัยประเภทอพาท์เมนท์: (Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum)
ผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าดูแลและค่าใช้จ่ายของที่พักอาศัย จนกว่าจะถึงวันมอบทรัพย์สิน อาทิเช่น มีหน้าที่จ่ายเงินเข้ากองทุนที่พักอาศัย ค) ค่าใช้จ่ายในการต่อเติมซ่อมแซมร่วมกัน หลังจากได้ทำสัญญาซื้อขาย (Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs)
หลังจากมีการยอมรับในสัญญาซื้อขายแล้ว ค่าใช้จ่ายในการต่อเติมซ่อมแซมร่วมกัน ดังกล่าวนี้ ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายร่วมกันกับบุคคลอื่นๆที่อาศัยอยู่ในตึกเดียวกัน และหากการต่อเติมซ่อมแซมนี้ ทำให้ที่พักอาศัยนี้มีราคาสูงขึ้น ประโยชน์ก็จะตกเป็นของผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ก็จะพิจารณาว่าได้มีการวางแผนที่จะซ่อมแซมอาคารที่พักอาศัยก่อนหรือหลังจากการทำสัญญาซื้อขาย หากได้มีการตกลงที่จะซ่อมแซมต่อเติมที่พักอาศัยก่อนแล้ว ผู้ซื้อมีหน้าที่เสียค่าใช้จ่ายดังกล่าว สำคัญอย่างยิ่งที่ผู้ซื้อจะต้องรับทราบว่า จะมีการต่อเติมซ่อมแซมก่อนที่จะมีการทำสัญญาซื้อขาย และจะต้องลงรายระเอียดไว้ในรายการของการขาย

(Gjöld sem kaupandi innir af hendi)

การลงชื่อในสัญญาการซื้อขาย ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระตามรายการต่อไปนี้: ก)อากรแสตมป์ – ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระค่าอากรแสตมป์ในสัญญาซื้อขาย และสัญญาจำนองอสังหาริมทรัพย์ อากรแสตมป์สำหรับจำนวนเงินในสัญญาการจำนอง จำนวน 1,5% และ 0,4% จากราคาประเมินราคาทรัพย์สิน หากท่านซื้อทรัพย์สินเป็นครั้งแรก ท่านไม่ต้องจ่าย 1,5% เงินจำนวนดังกล่าวนี้จ่ายให้กับกองทุนภาครัฐ ข)ค่าใช้จ่ายสำหรับการจดทะเบียน ฉบับละ 1.350.- โครนูร์ ค)ค่าบริการ, เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องจ่ายในการทำสัญญาเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการให้บริการและดำเนินการต่างๆ ค่าใช้จ่ายนี้จะอยู่ในระหว่าง 30-40.000 โครนูร์

(Nokkur góð ráð til viðbótar)สำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Fasteignasalinn)ง. การชำระที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่าย

ง. คำแนะนำที่ดีเพิ่มเติม

(Afsal)
สำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะติดต่อกับผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อกำหนดวันประชุมระหว่างกันเพื่อการรับโอน ในการรับโอนนี้จะทำก็ต่อเมื่อได้มีการชำระค่าธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายเรียบร้อยแล้ว นอกจากนั้นในการรับโอนนี้ ก็จะมีข้อตกลง ของการชำระหนี้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อ ที่จะต้องทราบเกี่ยวกับเงื่อนไขในการชำระหนี้สินทั้งหมดโดยละเอียด

1.
ในการใช้บริการเพื่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ควรใช้บริการจากสำนักงานที่ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบอาชีพได้ตามกฎหมาย เพื่อรับทราบข้อมูลที่ถูกต้องและการช่วยเหลือจากมืออาชีพที่มีความรู้ และประสบการณ์ด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

2. (Veðflutningur)
โดยทั่วไปนั้น สามารถโอนการจำนองระหว่างทรัพย์สินได้ อย่างไรก็ตาม ท่านสามารถขอตรวจสอบได้จากสถาบันที่ให้กู้ยืมทั่วไป ในการโอนการจำนองนั้น จะใช้เวลาประมาณ 10-15 วัน สมควรขอคำแนะนำเกี่ยวกับการจำนอง/การอนุมัติให้จำนอง กับสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สิทธิในทรัพย์สิน/เซ็นรับรอง โยกย้ายในการจำนอง 4.

การขายอสังหาริมทรัพย์

– คำแนะนำที่ดี
(Sala fasteigna – góð ráð)

สิ่งที่ผู้ขายทรัพย์สินจะต้องคำนึงถึง เมื่อมีการตัดสินใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ของตน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วมักจะเชื่อว่าการขายนั้นจะดำเนินไปได้ด้วยดี และสิ่งสำคัญนั้น ผู้ซื้อจะต้องติดต่อกับสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถตอบคำถาม และให้ข้อมูลตามความต้องการ หรือศึกษาเกี่ยวกับวิธีในการขาย
(Upplýsingaskylda seljanda)

สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อนั้น ได้แก่การติดต่อกับสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยทันที เพื่อดำเนินการเกี่ยวกับรายละเอียดของรายการในการขาย เกี่ยวกับข้อมูลลักษณะของทรัพย์สิน เมื่อผู้ซื้อได้ตรวจดูทรัพย์สินที่ตนต้องการซื้อ ผู้ขายมีหน้าที่ให้ข้อมูลต่างๆที่ผู้ซื้อควรรับทราบ ตลอดจนข้อบกพร่องของทรัพย์สินด้วยเช่นกัน ในการจัดทำรายละเอียดของทรัพย์สินเพื่อการขายนั้นผู้ขายต้องมีส่วนร่วมในการให้ข้อมูล และที่สำคัญนั้น ผู้ขายจะต้องเอาใจใส่ในการให้ข้อมูลของทรัพย์สินของตน และในขณะเดียวกัน ผู้ซื้อเองก็มีหน้าที่ในการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ ที่ตนเองต้องการซื้อด้วยความละเอียดถี่ถ้วน

การส่งมอบ (Afhending og skil)

ในการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องปฏิบัติไปตามสัญญาและต้องสะอาดเรียบร้อย และควรคำนึงว่า ในการส่งมอบที่พักอาศัยนั้น จะต้องมีสะอาดเรียบร้อยเหมือนกับท่านจะอยู่อาศัยอยู่เอง ทำการอ่านมิเตอร์ไฟฟ้า- และมิเตอร์น้ำร้อนในวันที่มีการส่งมอบทรัพย์สิน และแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้จ่ายคนใหม่ ตลอดจนแจ้งให้ผู้ที่มีหน้าที่ดูลรับผิดชอบในอาคารพักอาศัยรับทราบถึงสมาชิกคนใหม่

การชำระภาษีที่พักอาศัยและดอกเบี้ย (Uppgjör fasteignagjalda og vaxta)

การชำระภาษีที่พักอาศัยและเงินกู้ในวันที่มีการส่งมอบทรัพย์สิน ได้แก่ ผู้ขายมีหน้าที่ในการชำระหนี้สินดังกล่าวนี้จนถึงวันนี้ การชำระในกรณีดังกล่าวกระทำเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือจากการเซ็นชื่อลงในสัญญาซื้อขาย หรือเมื่อมีการโอนอนูมัติให้จำนอง ประทับตรา และจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (Stimpil- og þinglýsingargjöld)
ผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระค่าอากรแสตมป์ในสัญญาซื้อขาย, เอกสารการจำนอง และการโอน และเมื่อทำการยื่นจดทะเบียน

จะทำการยื่นจดทะเบียนเอกสาร/การเพิกถอนและรับใบรับรองในหนี้สินจำนองได้ที่ไหน? (Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar /aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð?)
กระทำได้ที่ ที่ว่าการอำเภอในบริเวณเขตที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่
การโอนการกู้ยืม การยกเลิกสัญญาเช่า

(Uppsögn leigusamnings)

หากท่านให้เช่าที่พักอาศัยอยู่ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องแจ้งการยกเลิกสัญญาการเช่าที่พักอาศัยกับผู้เช่า (Yfirtaka lána)
เมื่อผู้ซื้อทำการโอนการกู้ยืมนั้น จะต้องได้รับอนุมัติการโอนหนี้สินจากผู้เป็นเจ้าของหนี้ก่อน(ซึ่งอาจได้แก่ธนาคารหรือสถาบันกู้ยืมต่างๆ) และผู้ขายก็จะต้องได้รับการอนุมัติจากเจ้าของหนี้สิน และได้รับการรับรองให้มีการโอนการกู้ยืมเมื่อเซ็นลงนามในสัญญาซื้อขาย ในธนาคารและกองทุนสะสมเพื่อเงินบำนาญบางแห่ง จะทำการเพิ่มเปอร์เซ็นอัตราดอกเบี้ยในการทำสัญญากู้หนี้ขึ้นใหม่ หากลูกค้าไม่ได้เป็นลูกค้าประจำของธนาคาร หรือสมาชิกของกองทุนสะสมเพื่อเงินบำนาญ

การอ่านมิเตอร์และเงินกองทุนเพื่อที่พักอาศัย (Aflestur og hússjóður)
จะต้องมีการอ่านมิเตอร์ไฟฟ้า- และมิเตอร์น้ำร้อน ในวันที่มีการโอน และต้องแจ้งการเปลี่ยนชื่อผู้ชำระหนี้คนใหม่ ตลอดจนแจ้งให้ผู้ที่มีหน้าที่ดูแลรับผิดชอบในอาคารพักอาศัยรับทราบถึงสมาชิกคนใหม่ที่จะโยกย้ายเข้ามาอยู่ (Veðleyfi)
ผู้ซื้อต้องระวังเกี่ยวกับการอนุมัติเพื่อการจำนอง ที่ไม่สามารถกระทำสัญญาซื้อขายได้ นอกจากจะได้รับคำแนะนำจากสำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของท่าน

เก็บรักษาเอกสารการขายไว้ทุกฉบับ (Geymið öll skjöl vegna sölunnar)
เพื่อสิทธิของท่าน – ระวังการถูกปรับค่าอากรแสตมป์ - ลงทะเบียนเอกสารโดยทันที – หากมีปัญหาเกิดขึ้น ควรปรึกษาสำนักงานซื้อขายฯ ควรเก็บรักษาเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้ทุกฉบับ ในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้นจะได้นำมาใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้

หน้าที่ในการให้ข้อมูลของผู้ขาย

(Eignaréttur/áritun)
ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีสิทธิ ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จนกว่าจะได้ทำการยื่นลงทะเบียนการรับโอนเรียบร้อยแล้ว โดยผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงร่วมกัน ในการยื่นลงทะเบียนการรับโอนนั้นสำคัญอย่างยิ่ง แม้ว่าจะได้ทำการลงทะเบียนเมื่อทำสัญญาการซื้อขายก่อนแล้วก็ตาม

7. เก็บรักษาเอกสารการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ทุกฉบับ (Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna)
ควรเก็บรักษาเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไว้ทุกฉบับ ได้แก่ สัญญาซื้อขาย, ใบรับโอน, สัญญาการจำนอง, ใบเสร็จทุกใบ, หลักฐานการชำระหนี้, การชำระภาษีที่พักอาศัย, การจ่ายเงินเข้ากองทุนเพื่อที่พักอาศัยเป็นต้น ในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้นจะได้นำมาใช้ได้เป็นหลักฐาน

ดังที่ได้กล่าวไปแล้วว่า ในการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายและเอกสารการจำนองนั้น สำนักงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ในการให้ความสะดวกและดูแลผลประโยชน์ให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อมีการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายแล้ว สำนักงานฯก็จะนำเอกสารที่ได้รับการจดทะเบียนฉบับจริงมามอบให้กับผู้ซื้อ เมื่อมาถึงขั้นตอนสุดท้ายของการจดทะเบียนแล้ว สำนักงานฯก็จะนำเอกสารดังกล่าวไปยื่นที่สถาบันที่ให้ผู้ซื้อกู้ยืม จากนั้น สถาบันดังกล่าวมีหน้าที่โอนเงินเข้าบัญชีให้กับผู้ขาย หรือเป็นไปตามข้อตกลงอื่นๆ

ช. การมอบทรัพย์สิน (Afhending eignarinnar)
ในการมอบอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อนั้น จะต้องสะอาดและอยู่ในสภาพเรียบร้อย หากมีปัญหาเกิดขึ้นหลังจากที่ได้ทำการมอบทรัพย์สินแล้ว ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบเอง หากเป็นไปได้ ในการมอบอสังหาริมทรพย์ ผู้ซื้อและผู้ขายสมควรพบปะกัน เพื่อตรวจสอบว่าทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่ทั้งสองฝ่ายพอใจ นอกจากนั้นผู้ขายจะต้องทำการอ่านมิเตอร์ไฟฟ้า- และมิเตอร์น้ำร้อนตลอดจนได้มีการแจ้งการเปลี่ยนชื่อเจ้าของมิเตอร์เรียบร้อยแล้ว ผู้ขายมีหน้าที่แจ้งไปยังผู้ที่มีหน้าที่ดูแลตึกที่พักอาศัย เกี่ยวกับสมาชิกใหม่ที่กำลังจะโยกย้ายเข้ามาอาศัยอยู่