Fagleg umgjörð milligöngu fasteignasala innan Félags fasteignasala
Tilgangur neðangreindrar samantektar er að skýra í hverju fagleg umgjörð starfa fasteignasala innan Félags fasteignasala er falin, m.a. gagnvart lagareglum sem um störf fasteignasala gilda, siðareglum félagsmanna innan FF, góðum venjum í fasteignasölu og öðrum þeim gildum sem brýnt er að fylgja.
I.Réttur til að hafa milligöngu um fasteignaviðskipti
Innan Félags fasteignasala eru 330 fasteignasalar sem hafa öðlast löggildingu til milligöngu um fasteignaviðskipti á grunni háskólamenntunar og reynslu sem þeir þurfa að öðlast áður en löggildingarskírteini til starfans er veitt.
Fasteignasalar innan Félags fasteignasala lúta eftirliti eftirlitsnefndar með fasteignasölum, þurfa að hafa til staðar ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem þeir kunna að valda í störfum sínum og þurfa að fylgja ströngum siðareglum FF. Félag fasteignasala hefur eftirlit með að félagsmenn FF fylgi siðareglum félagsins við störf sín.
Brýnt er að neytendur geri sér grein fyrir því að þegar fólk selur fasteignir sínar sjálft og án aðkomu fasteignasala er réttarstaða þeirra og neytendavernd ekki tryggð í gegnum söluferlið með þeim hætti sem ella hefði verið ef þeir nytu milligöngu fasteignasala.
Fasteignasalar hafa við störf sín stöðu opinberra sýslunarmanna á grunni þeirra almannahagsmuna sem að baki störfum þeirra hvíla.
Fasteignasölum ber að gæta hagsmuna bæði kaupenda og seljenda í gegnum allt söluferlið.
Þegar fasteign er tekin til sölumeðferðar og faglega er staðið að undirbúningi, verðlagningu og kynningu hennar aukast líkurnar til muna á að viðskiptin reynist farsæl báða aðila.
II.Söluyfirlit
Áður en fasteignasali hefur störf þarf hann að gera skriflegan samning við seljanda, þ.e. svokallað söluumboð og um leið að fylgja kröfum siðareglna og gæta þess að eign sé ekki til einkasölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala. Að sama skapi ber fasteignasala lagaleg skylda að gera samning við kaupanda er hyggst gera tilboð í eign.
Þegar fasteign er tekin til sölumeðferðar vinnur fasteignasali ítarlegt söluyfirlit á eigninni.
Söluyfirlitið byggir m.a. á lögboðinni skoðun sem fasteignasali þarf sjálfur að sinna, ber honum að kynna sér ástand, gerð og búnað fasteignarinnar.
Lög um sölu fasteigna gera ítarlegar kröfur um að fasteignasali kalli eftir margháttuðum mikilvægum upplýsingum um fasteignina til að setja inn í söluyfirlit eignarinnar, þáttur sem fasteignasalar þurfa að gæta mjög vel að.
Fasteignasali kallar m.a. eftir upplýsingum seljanda um ástand eignarinnar og þegar um fjöleignarhús er að ræða kallar fasteignasali eftir yfirlýsingu húsfélags með upplýsingum um húsgjöld, fjárhagslega stöðu, ástand, yfirstandandi og/eða fyrirhugaðar framkvæmdir. Þegar allar upplýsingar liggja fyrir er fjárhagslegt virði fasteignarinnar metið. Almennt eu haldnir haldnir verðmatsfundir á fasteignasölum þar sem fasteignasalar vega og meta sameignlega hverja þá fasteign sem tekin er fyrir á fundinum og áætla líklegasta söluvirði hennar. Nýta fasteignasalar við verðmatið ýmis gögn auk þess að deila sín á milli víðtækri reynslu og þekkingu á markaðsaðstæðum hverju sinni.
Söluyfirlit eignar þarf að vera tilbúið og staðfest af seljanda áður en eign er auglýst til sölumeðferðar. Söluyfirlitið er algert grundvallargagn í fasteignaviðskiptum sem kaupendur eiga að geta treyst að sé vel og ítarlega unnið og að þar komi fram allar þær upplýsingar sem nauðsynlegar eru kaupendum að fá vitneskju um þegar kemur að ákvörðunartöku um hugsanlegt tilboð í fasteign. Seljandi ber ábyrgð á að þær upplýsingar sem fram koma í söluyfirliti séu réttar. Auk þess kann að reyna á innihald söluyfirlits þegar bótaábyrgð fasteignasala er metin, hvort sem kaupandi eða seljandi gerir kröfu á fasteignasala fyrir dómi eða á tryggingafélag vegna starfsábyrgðartryggingar sem allir fasteignasalar þurfa að hafa.
III.Markaðssetning og sýning eignar
a.Eign auglýst
Verðmat fasteigna er kennt í háskólanámi til löggildingar í fasteignasölu og er að ýmsu að hyggja í þeim efnum enda húsnæði mjög mismundi og kann fermetraverð að vera býsna ólíkt á eignum innan sama hverfis og jafnvel innan sömu götu. Varast þarf þann einfaldleika að tiltekin tölvukerfi reikni út virði fasteigna sjálfvirkt.
Mikilvægt er að eignir séu verðmetnar á sem raunhæfastan máta og þá þarf að skoða málin í víðu samhengi. Horfa þarf til þeirrar stöðu sem er á fasteignamarkaði hverju sinni enda sveiflur oft miklar í framboði og eftirspurn. Þá er fasteignamarkaðurinn viðkvæmur fyrir ytri áhrifum eins og horfum á markaði, stöðu í efnahagsmálum, vaxtaumhverfi o.s.frv. Mikilvægt er að geta reitt sig á ráðgjöf fasteignasala við verðmat en seljandi tekur aftur á móti endanlega ákvörðun um ásett verð.
Þegar öll gögn varðandi fasteign liggja fyrir er fasteignasala mögulegt að birta eignina til sölumeðferðar.
Fasteignasali útbýr auglýsingu um þá eign sem hann hefur til sölumeðferðar og ber honum að gæta þess að henni sé lýst faglega og í samræmi við lög um sölu fasteigna og siðareglur FF.
Fasteignasölum er mikilvægt að kynna fyrir seljendum hvað skv. lögum og venju telst vera fylgifé fasteignar en Félag fasteignasala hefur útbúið sérstakan lista þess efnis til að stuðla að samræmdum vinnubröðum félagsmanna og auka öryggi og áreiðanleika samninga.
Einungis fasteignasölum er heimilt að auglýsa fasteignir inni á fasteignavefnum fasteignir.is (visir.is). Slíkt fyrirkomulag tryggir neytendavernd kaupenda og seljenda sem lög um sölu fasteigna ná yfir þegar fasteignasali annast söluferlið. Allir sem skoða fasteignaauglýsingar inni á fasteignir.is eiga að geta gengið að því vísu að faglega sé staðið að söluferlinu, að nauðsynlegar starfsábyrgðartryggingar séu til staðar, að eftirlit sé haft með starfseminni og að ekki sé farið fram hjá lögum um peningaþvætti.
Iðulega hefur fasteignasali milligöngu um að fenginn sé fagljósmyndari til að taka myndir af eigninni.
Fasteignasalar eru milliliðir kaupenda og seljenda, svara fyrirspurnum og senda áhugasömum sölugögn, halda seljendum upplýstum um stöðu mála, sýna fasteign á bókuðum tíma og/eða halda opin hús að seljandanum fjarverandi kjósi seljani það. Með slíku fyrirkomulagi nær fasteignasali e.t.v. þýðingamiklu samtali við áhugasama kaupendur á staðnum þar sem hægt er að ræða ýmis mál varðandi þá fasteign sem um ræðir og hug kaupanda til mögulegra viðskipta.
b. Tilboðsferli og tilboðsgerð
Í framhaldi auglýsingar eignar og sýningar hennar hefst mikilvægt tímabil þar sem í ljós kemur hve mikill áhugi er á eigninni. Oft hafa fasteignasalar samband við þá sem skoðuðu fasteignina en fasteignasalar taka saman lista yfir þá sem skoða eignina, sá listi er varinn af persónuverndarreglum sem Félag fasteignasla hefur útbúið.
Aðstæður á markaði geta verið afar breytilegar, allt frá því að margir freistast til að kaupa sömu fasteignina til þess að ekkert tilboð berst í fasteign. Mikilvægi góðrar markaðsetningar getur gert gæfumuninn og því mikilvægt að seljendur reiði sig á þekkingu fasteignasala í þeim efnum.
Félagsmönnum FF er skylt að fylgja í hvívetna lögum og siðareglum félagsins er gilda um framkvæmd tilboða í fasteign. Er í siðareglunum m.a. kveðið á um trúnaðar- og þagnarskyldu fasteignasala við tilboðsgerðina sem t.a.m. hefur þá þýðingu að honum er ekki heimilt að upplýsa nokkurn nema seljanda um innihald kauptilboðs, þ.á.m. kauptilboðsfjárhæð.
Rík ráðgjafarskylda fasteignasala verður strax lagalega virk gagnvart seljanda og þeim sem gera tilboð í fasteign enda að mörgu að hyggja. Fasteignasala ber skylda til að vera óháður í störfum sínum og gæta í hvívetna hagsmuna bæði kaupenda og seljenda.
Þegar fólk hyggst bjóða í fasteign er mikilvægt að það geti notið ráðgjafar fasteignasala, að fyrir liggi vandað lögboðið söluyfirlit sem tryggir að veittar séu greinargóðar upplýsingar áður en kauptilboð er gert.
Mikið reynir á fasteignasala við tilboðsgerð enda er þeim skylt að haga samningagerð þannig að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir, réttarstaða beggja aðila sé glögg og ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir inn í samninginn.
Fasteignasalar þurfa að hafa í huga að við hagsmunagæslu sína gagnvart kaupanda og seljanda geta komið upp ýmis álitamál sem kunna að verða leyst með því að setja inn fyrirvara i kauptilboð, til varnar seljanda, til varnar kaupanda og eftir atvikum til varnar fasteignasalans sjálfs. Slíkir fyrirvarar geta verið af ýmsum toga, oft sérsniðnir að hverjum viðskiptum fyrir sig, dugar þá ekki að grípa til staðlaðs orðalags um fyrirvara við tilboðsgerðina.
Aðra hefðbundna fyrirvara þarf að hafa í huga og eftir atvikum færa inn í kauptilboð í formi fyrirvara sem geta snúið að kaupanda eða seljanda að leysa úr. Dæmi um fyrirvara kaupanda er fyrirvari um fjármögnun, fyrirvari kaupanda um sölu á annarri fasteign, fyrirvari um ástandsskoðun ofl. Þá þurfa fyrirvarar að vera tímasettir. Annað sem er afar mikilvægt er að tekið sé á við tilboðsgerðina það sem snýr að húsfélagi, hvort á vegum þess séu yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir og ef svo er þarf að semja um þær skuldbindingar og ákveða hvernig uppgjöri milli aðila skuli háttað.
Greiðslutilhögun þarf að liggja fyrir við tilboðsgerðina, tilgreina hvert eigið fé kaupanda er, hvort kaupandi hyggist taka nýtt lán eða veðflytja af annarri fasteign. Þá þarf að liggja fyrir upplýsingar frá seljanda hvað hann hyggist gera við áhvílandi lán, hvort greiða eigi þau upp eða veðflytja á aðra fasteign. Mikilvægt er að samið sé um hvenær greiðslur eigi að inna af hendi, þá geta mál heldur betur vandast þegar um keðjusölur er að ræða. Greiðsluflæði er síðan iðulega samtvinnað afhendingu á fasteign sem vandar málið enn frekar og krefst þéttra og faglegra samskipta á milli fasteignasala.
Skjalagerð í tengslum við veðflutninga er býsna flókin og alls ekki á hvers manns færi að sinna. Þegar lán er veðflutt þarf jafnvirði skuldarinnar að viðbættu 10% að greiðast með millifærslu samhliða og þegar um keðjusölur er að ræða og jafnvel veðflutningar gerðir á milli nokkurra fasteigna flækjast mál umtalsvert svo ekki sé minnst á veðflutninga á milli sýslumannsumdæma sem flækir málin enn frekar þar sem í þeim tilvikum fæst ekki veðflutningur og veðbandslausn í sama skjali. Við slíka ráðstöfun kann að vera nauðsynlegt að peningamillifærslur séu teknar handveði eða lagðar inn á fjárvörslureikninga fasteignasala sem ábyrgir eru gerðir fyrir ráðstöfuninni. Þá kunna vinnureglur lánastofnana að vera afar mismunandi sem reynir á reynslu og færni þeirra fasteignasala sem annast skjalagerðina.
Þegar söluferli fasteigna er bundið í keðju geta viðskiptin lengi vel verið fallvölt. Langan tíma kann að taka að leysa úr fyrirvörum, fyrirvarar kunna að falla niður sem leitt getur til þess að ekkert verður úr viðskiptum sem náð getur yfir allt að fimm til sjö fasteignir. Ljóst er að við keðjusölur fylgir iðulega óvissa, í fyrsta lagi hvort af endanlegri sölu getur orðið vegna þess hversu margt þarf að ganga upp. Þegar möguleiki er á að leysa úr flóknum aðstæðum, til dæmis þegar samræma þarf afhendingardaga eða greiðsluflæði milli nokkurra samninga samhliða veðflutningi verða málin aðeins leyst með góðum samskiptum allra aðila og gríðarlega vel ígrundaðri skjalagerð. Ekki þarf nema einn veikan hlekk til að keðjan slitni. Mannlegi þátturinn er óumflýjanlegur við þessar aðstæður, því fólk þarf að geta gert málamiðlanir til að samningar nái fram að ganga.
Siðareglur félagsmanna Félags fasteignasala leggja ríkulega upp úr mikilvægi góðrar samvinnu félagsmanna og alger nauðsyn að slíkt sé viðhaft við þessar aðstæður.
V.Kaupsamningur
Almennt líða um 4-6 vikur frá því að kauptilboð er samþykkt þar til kaupsamningur er haldinn. Þá þurfa allir fyrirvarar að hafa verið leystir og lokaútfærsla kaupsamnings að liggja fyrir, stundum með minniháttar breytingum frá upphaflegu kauptilboði.
Allar breytingar sem gerðar eru á samningsskilmálum frá kauptilboði fram að kaupsamningi þarf að samþykkja af bæði kaupanda og seljanda og er mjög brýnt er að fasteignasali haldi samningsaðilum vel upplýstum í þeim efnum.
Við undirritun kaupsamnings þurfa öll lánaskjöl og veðleyfi að vera tilbúin til undirritunar og/eða eftir atvikum lánsloforð að liggja fyrir ef greiðslur úr lánum eiga að berast síðar. Þá þarf að liggja fyrir hvernig uppgjöri áhvílandi lána skuli háttað og gæta þess að greiðslur samhliða veðflutningum dekki veðflutninginn.
Við undirritun kaupsamnings eignar í keðju þurfa allar þær eignir að vera tækar í kaupsamning enda flókið mál að leysa úr málum ef samningum þeirra eigna sem eftir eiga að fara í kaupsamning er breytt sem áhrif mun hafa á samninga sem þegar hafa verið gerðir og þeir jafnvel komnir til þinglýsingar. Þá getur allt staðið fast.
Í lögum eru þær kröfur gerðar að fasteignasali sitji ávallt kaupsamning með kaupanda og seljanda og ber honum að tryggja að öll samningsgerð sé vönduð og þannig úr garði gerð að hagsmunir beggja aðila séu tryggðir.
Á kaupsamningsfundi fer fasteignasali ítarlega yfir samningsskilmála og leitast við að svara öllu því sem kann að vera óljóst áður en seljandi og kaupandi skrifa undir kaupsamning.
Stundum kann að vera heppilegt, ef ekki nauðsynlegt, t.a.m við flókna veðflutninga að millifært sé af samningsaðilum eða lánastofnunum inn á fjárvörslureikning fasteignasala sem ráðstafar áfram við uppgjör, til innborgunar eða til uppgreiðslu áhvílandi lána os.frv. Um fjárvörslureikninga fasteignasala gilda ströng lög og er reglulegt eftirlit haft með slíkum reikningum.
Fasteignasala ber að koma kaupsamningi ásamt fylgigögnum í áritun hjá lánastofun og í framhaldi til þinglýsingar án óþarfa tafar. Fasteignasala ber í kjölfar þinglýsingar að sækja skjölin og koma þeim til viðkomandi lánastofnunar svo að útgreiðsla úr lánum geti verið framkvæmd.
V.Afhending fasteignar
Afhending fasteignar er mikilvægur tímapunktur og mikilvægt að fasteignasali fari ítarlega yfir með kaupendum og seljendum hvaða réttaráhrif afhending hefur. Almennt leggja fasteignasalar áherslu á að fólk hittist formlega við afhendingu fasteignar í eigninni en reynslan hefur sýnt að komi upp atvik við afhendinguna séu þau jafna leyst á staðnum.
Telji kaupandi galla vera á hinni keyptu fasteign skal hann strax beina skýrri og afmarkaðri kröfu skriflega til seljanda og senda fasteignasölunni afrit af kröfubréfi sínu.
VI.Afsal og uppgjör á milli kaupanda og seljanda
Þegar kaupandi hefur innt skyldur sínar af hendi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda en með því verður hann einn eigandi fasteignarinnar og öðlast allar þær heimildir sem eigendur hafa yfir fasteign.
Fasteignasali boðar kaupendur og seljendur til afsalsfundar enda hefur hann þá lokið vinnu við fjárhagslegt uppgjör milli aðila.
Þess má geta að Félag fasteignasala hefur útbúið samræmt uppgjör sem félagsmenn nota við uppgjör í fasteignaviðskiptum. Í því er tekið á uppgjöri fasteignagjalda, vatns- og fráveitugjalda, húsfélagsgjöldum, brunatryggingu, lóðarleigu, uppgjöri lögveða auk annars sem þörf kann að vera á að þarfnist uppgjörs milli aðila.
Mikilvægt er að uppgjörið sé skýrt og greinilegt fyrir bæði kaupanda og seljanda og fasteignasali skýri allt það út sem aðilum er þörf á að fá upplýsingar um.
Í kjölfar afsalsgerðar kemur fasteignasali afsalinu til þinglýsingar.
VII.Siðareglur
Siðareglur félagsmanna Félags fasteignasala byggja á að skapa traust almennings á störfum félagsmanna og því að hver félagsmaður sé reiðubúinn að hafa faglegar og siðferðilegar hugsjónir að leiðarljósi í starfi.
Í siðareglum eru margháttuð ákvæði er fjalla um siðferðisleg sjónarmið varðandi samskipti félagsmanna við kaupendur og seljendur og að auki innbyrðis á milli fasteignasala.
Félag fasteignasala hefur eftirlit með að siðareglum sé fylgt.
VIII.Þekking á viðskiptavini skv. lögum um peningaþvætti
Fasteignasalar bera ríkar skyldur skv. lögum um peningaþvætti, að þeir viðhafi strangar varnir þannig að þjónusta þeirra sé ekki misnotuð til peningaþvættis.
Í upphafi viðskipta ber fasteignasala að vinna áreiðanleikakönnun á bæði seljendum og kaupendum.
Fasteignasalar eru tilkynningarskyldir til lögreglu ef í ljós kemur hinn minnsti grunur um að hætta sé á peningaþvætti hjá kaupendum eða seljendum.
Til að tryggja að fasteignasalar uppfylli lagalegar skyldur sínar hefur Félag fasteignasala:
Útbúið samræmt áhættumat peningaþvættis þar sem helstu áhættuþættir í fasteignaviðskiptum eru tilteknir og leiðir teiknaðar upp fyrir félagsmenn FF svo þeir átti sig á hvar helstu hættur gagnvart peningaþvætti liggja.
Útbúið peningaþvættistefnu þar sem nánari útfærsla á vinnu til að varna peningaþvætti er útlistuð.
Útbúið rafrænt form fyrir áreiðanleikakannanir sem gera þarf á öllum kaupendum og seljendum fasteigna.
Haldið úti lögboðinni árlegri sí/endurmenntun fyrir félagsmenn um peningaþvætti til að uppfylla skyldur peningaþvættislaga.
IX.Sáttafundir
Í kjölfar afhendingar á fasteign kann eitt og annað að koma upp sem kaupandi gerir athugasemdir við. Í texta kaupsamnings kemur fram að þá skuli kaupandi beina strax skýrri og afmarkaðri kröfu til seljanda og senda fasteignasölunni afrit. Á þessu stigi reynir á ráðgjöf fasteignasala til beggja aðila enda búa fasteignasalar almennt yfir víðtækri þekkingu á dómum og framkvæmd slíkra mála.
Komi upp ágreiningsmál milli kaupanda og seljanda boðar fasteignasali jafnan aðila til sáttafundar á fasteignasölunni. Reynslan hefur sýnt að lang flest mál enda með sáttum milli aðila enda margt til að vinna fyrir báða aðila, að losna við langvinnar deilur auk þess sem gríðarlegur kostnaður getur hlotist af fyrir báða aðila ef mál enda hjá lögmönnum og eftir atvikum fyrir dómstólum.
Félag fasteignasala heldur úti ítarlegri sí/endurmenntun til að auka hæfni og efla félagsmenn sína til að vinna að sáttum milli aðila, m.a. með árlegri yfirferð allra helstu dóma og eins sáttamiðlunarnámskeiðum.
X.Tryggingar fasteignasala
Allir fasteignasalar hafa að baki sér lögboðnar starfsábyrgðartryggingar sem kaupendur eða seljendur geta gert kröfu í telji þeir að fasteignasalar hafi valdið sér fjárhagslegu tjóni.
Tryggingafélögin taka í kjölfarið slík erindi til skoðunar og meta hvort bótaskylda fasteignasalans sé viðurkennd.
XI.Úrskurðarnefnd vöru og þjónustukaupa
Telji kaupendur eða seljendur að fasteignasali hafi valdið sér fjárhagslegu tjóni með störfum sínum geta þeir leitað álits kærunefndar vöru- og þjónustukaupa hvort að svo sé.
XII.Eftirlit með fasteignasölum
Allir fasteignasalar sæta eftirliti af hálfu eftirlitsnefndar með fasteignasölum og greiðir hver og einn fasteignasali til ríkisins sérstakt gjald til að mæta því eftirliti. Allar fasteignasölur eru heimsóttar af eftirlitsnefndinni að lágmarki á 3ja ára fresti og ber fasteignasölum að skila árlega staðfestingu á að vörslufjárreikningar sem þeir halda séu í samræmi við lög og eins að skila inn staðfestingu að lögboðnar starfsábyrgðartryggingar séu fyrir hendi.
Telji kaupandi eða seljandi að fasteignasali hafi í störfum sínum ekki uppfyllt lagakröfur er mögulegt að senda til eftirlitsnefndar erindi en nefndin hefur heimild til að áminna fasteignasala eða svipta þá réttindum vegna brota á starfskyldum sínum.
XIII.Neytendaaðstoð Félags fasteignasala
Félag fasteignasala heldur úti neytendaaðstoð til kaupenda og seljenda með sama hætti og öll félög fasteignasala á Norðurlöndunum gera. Þangað geta viðskiptavinir félagsmanna innan Félags fasteignasala leitað, hafi þeir athugasemdir fram að færa eða finnist þeim eitthvað óglöggt sem þarfnast skýringa eða ráðleggingar um.
XIV.Sí/endurmenntun Félags fasteignasala
Félag fasteignasala heldur úti umfangsmikilli sérsniðinni sí/endurmenntun fyrir félagsmenn sína. Siðareglur félagsmanna Félags fasteignasala hafa að geyma ákvæði um sí/endurmenntun þar sem félagsmenn eru hvattir til að sækja reglubundið sí/endurmenntun til að halda við og styrkja faglega þekkingu sína.
Maí 2023
Monika Hjálmtýsdóttir formaður Félags fasteignasala
Grétar Jónasson framkvæmdastjóri Félags fasteignasala