Ferli tilboða í fasteignir á Íslandi, Noregi, Svíþjóð og Danmörku

Að neðan er dregið saman í stuttu máli hvernig ferli tilboða í fasteignir er á Norðurlöndunum og hvert hlutverk fasteignasalans er í ferlinu og að því loknu.

Noregur

Í Noregi er opið tilboðsferli en að baki því liggja reglur sem að m.a. félag fasteignasala og norsku neytendasamtökin hafa útfært en byggt er á reglugerð sem sett hefur verið um framkvæmd tilboða í fasteignir.

Ekki er heimilt að hefja tilboðsferli fyrr en 12 klukkustundum eftir að fyrsta „opið hús“ er haldið.

Fasteignasalar tilkynna með opnum hætti þeim sem taka þátt í tilboðsferlinu hversu há tilboð berast og eins ef fyrirvari er til staðar.

Þeim sem bjóða er þannig ávallt ljós þau tilboð sem berast og innihald þeirra og geta boðið út frá því. Fasteignasalanum er skylt að setja fram faglegt álit til seljanda um tilboðin og hve hagstæð þau eru honum. Að endingu er það seljandi sem ákveður hvaða tilboði hann taki, hvort hann geri gagntilboð eða hætti við.

Sé settur er mjög skammur frestur á tilboð þarf fasteignasali að gæta að frestur sé nægur fyrir aðra sem taka þátt í tilboðsferlinu að bregðast við.

Í uppboðsferlinu er fasteignasalanum skylt að halda ítarlega utan um tilboðsferli hverrar einustu eignar „budjornal“ sem í lok viðskiptanna er skylt að afhenda kaupanda og seljanda. Þar er skylt að fram komi að fjárhæð tilboða, tímasetningu tilboðs, fyrirvarar, greiðslufyrirkomulag auk nafna þeirra sem stóðu að tilboðunum.

Þetta er gert til að vernda hagsmuni kaupanda og seljanda og vekja traust.

Aðrir sem buðu í eignina hafa rétt að kalla eftir þessum sömu upplýsingum að undanskyldum öllum nöfnum.

Fasteignasalar í Noregi hafa lagalagar skyldur að gæta hagsmuna bæði seljenda og kaupenda.

Svíþjóð

Tilboðsferli í fasteignir í Svíþjóð hefur mótast af úrskurðum eftirlitsnefndar og dómum.

Seljandi og fasteignasali fara saman í upphafi yfir hvernig tilboðsferlið verði en seljandi ræður í framhaldinu hvernig hann vilji hafa það. Fasteignasalinn kynnir í framhaldi fyrirkomulagið gagnvart þeim sem vilja gera tilboð.

Um getur verið að ræða:
 Opið tilboðsferli þar sem fasteignasalinn kynnir þeim sem eru að bjóða um leið og hærra boð kemur og eins um fyrirvara ef slíkt er í tilboðinu. Nánast alltaf er um opið ferli að ræða þegar fasteignir eru seldar. Lokað tilboðsferli þar sem öll tilboðin eru opnuð á tilteknum tíma. Þetta er mun sjaldgæfara en opið ferli og er helst ef um er að ræða t.d. jarðir/lóðir eða eignir sem eru að einhverju leiti sérstakar. Blandað tilboðsferli þar sem byrjað er með opin tilboð en í lokin þegar nokkrir eru eftir færir seljandinn sig yfir í lokuð tilboð.

Í lögum um sölu fasteigna í Svíþjóð er ákvæði þess efnis að í kjölfar kaupsamnings skuli fasteignasalinn afhenda kaupanda og seljanda lista sem fasteignasala er ávallt skylt að vera með þar sem hægt er að sjá öll tilboð sem bárust í eignina. Þar á að koma fram tilboðsfjárhæð, tímasetning tilboðs, fyrirvari, greiðslufyrirkomulag og nöfn annarra sem buðu í eignina. Aðrir í tilboðsferlinu hafa ekki þennan rétt.

Þetta er gert til að vernda hagsmuni kaupandans og seljandans og vekja traust.

Fasteignasalar í Svíþjóð hafa lagalagar skyldur að gæta hagsmuna bæði seljenda og kaupenda.

Danmörk

Í Danmörku er reglugerð „budbekendgörelsen“ sem að sett hefur verið um framkvæmd tilboðsferils í fasteignir. Þar er um að ræða lokað ferli og áhugasamir leggja inn tilboð.

Fasteignasalinn kynnir hvernig ferlið muni ganga fyrir sig en það gengur út á að á tilteknum fyrirfram ákveðnum tíma verði tilboðin opnuð. Það er síðan seljandi sem ákveður þegar tilboð eru opnuð hvaða tilboði hann taki eða þá að hann samþykki ekkert.

Fasteignasalinn kynnir í upphafi hvernig ferlið muni ganga fyrir sig en það gengur út á að á tilteknum fyrirfram ákveðnum tíma eru tilboðin opnuð þar sem seljandi ákveður hvaða tilboði hann taki eða hann hafni öllum.

Ef hann samþykkir ekkert er tilboðsferlinu lokið. Í kjölfar þessa getur hann í framhaldinu óskað eftir að fasteignasalinn hafi samband við einhvern þeirra er tók þátt í tilboðsferlinu og kannað hvort möguleiki sé að ná saman eða hann kanni áhuga annarra á eigninni.

Fasteignasali er bundinn trúnaði og algerlega óheimilt er að kynna boð annarra en má segja ef önnur tilboð hafi borist. Með þessu er uppboðsmarkaður ekki til staðar.

Fasteignasalanum ber skv. lögum einungis að gæta hagsmuna seljanda og þannig fá oft þeir sem hyggjast bjóða í fasteign kaupendaráðgöf frá öðrum fasteignasala eða lögmanni til að bjóða í fasteign og vera sér innan handa í gegnum allt kaupferlið.

Þar til tilboð eru opnuð getur kaupandi hvenær sem er fellt boð sitt niður eða breytt því.

Þegar tilboð hefur verið samþykkt fá allir sem tóku þátt í ferlinu að sjá hve há tilboð bárust og eins hafi fyrirvarar verið settir. Þetta er allt án nafna.

Ísland

Í íslenskum lögum eru engin bein skýr ákvæði hvernig fasteignasalar eigi að koma að málum í kringum meðhöndlun tilboða þrátt fyrir að þar sé eitt af meginsviðum milligöngu fasteignasala í ferli fasteignaviðskipta.

Skýr ákvæði eru í lögum um sölu fasteigna að fasteignasali skuli gæta hagsmuna jafnt seljanda sem kaupanda og fasteignasali hafi þagnaskyldu um það sem leynt skuli fara en ekki er neitt mælt nánar um hvað í því felist.

Í siðareglum félagsmanna Félags fasteignasala er kveðið nánar á um þagnarskyldu fasteignasala við tilboðsgerð en þar segir í 8. gr „félagsmenn og starfsmenn þeirra eru bundnir þagnarskyldu um málefni viðskiptavina sem þeir fá vitneskju um í starfi, s.s. við tilboðsgerð“.

Að baki þessu býr langvarandi fasteignasöluvenja þ.e. að sá sem er að að bjóða í fasteign njóti trúnaðar og öðrum en seljanda sé ekki kynnt það tilboð sem lagt er fram.

Reykjavík 26. júní 2024

Grétar Jónasson framkvæmdastjóri FF