Réttarstaða kaupenda vegna galla í nýbyggingu

Ágreiningur í fasteignaviðskiptum hvað varðar galla eru mál sem rata oft inn á borð Húseigendafélagsins. Hvort fasteign teljist gölluð eða ekki er afar flókið viðfangsefni og hefur fjöldi dómsmála fallið á því sviði. Mikilvægt er að gera greinarmun á göllum annars vegar og öðrum annmörkum á fasteign hins vegar. Þrátt fyrir að annmarkar eða ágallar séu á fasteign þá þarf ekki að vera að hún sé gölluð í skilningi laga um fasteignakaup. Réttarstaða kaupenda er ekki sú sama þegar um ræðir galla í nýbyggingum og svo eldri eignum og verður stiklað á stóru hvað það varðar í þessari grein.

Samkvæmt 18. gr. laga um fasteignakaup (hér eftir fkpl.) telst fasteign gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi. Notuð fasteign telst hins vegar ekki gölluð, nema ágallinn rýri verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Í 2. mgr. 19. gr. fkpl. er að finna sérákvæði um neytendakaup þar sem kveðið er á um að í neytendakaupum skuli ástand og búnaður fasteigna eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum.

Hvað eru neytendakaup?

Í 6. gr. fkpl. segir að með neytendakaupum sé í lögunum átt við kaup á fasteign af seljanda, þegar salan er liður í atvinnustarfsemi hans og eignin er aðallega ætluð til persónulegra afnota fyrir kaupanda. Þá er ekki aðeins átt við byggingaraðila sem reisa hús og selja, heldur tekur ákvæðið einnig til allra þeirra aðila sem innifela það í atvinnustarfsemi sinni að selja og sýsla með fasteignir. Dæmi um slíka aðila eru bankar og aðrar lánastofnanir sem selja fasteignir sem þeir hafa eignast með fullnustu á kröfum þeirra á hendur skuldurum. Sama á við um þá lögaðila sem kaupa fasteignir og gera upp til að selja, sem og fasteignafélög.

Ef fasteign er ný eða nýleg getur kaupandi gert ríkari kröfur til ástands hennar. Nýjar fasteignir eiga að vera gallalausar. Kaupandi á að geta gengið út frá því að ástand þeirra sé almennt gott og uppfylli allar kröfur sem gera má til nýbygginga á þeim tíma sem eignin var byggð, nema að annað sé tekið fram. Þá er það jafnframt krafa kaupanda að við byggingu eignarinnar hafi verið farið eftir viðurkenndum aðferðum við gerð hennar og er þá byggingarreglugerð lögð til grundvallar. Mikilvægt er að hafa í huga að þetta gildir bæði þegar fasteign er byggð eða hlutar hennar endurbyggðir.

Þegar upp koma gallar í nýbyggingum hefur kaupandi svokölluð vanefndarúrræði. Þannig getur hann krafist úrbóta, farið fram á afslátt og/eða skaðabætur, haldið eftir greiðslu eða rift kaupsamningnum. Þegar upp koma gallar í nýbyggingum mælum við yfirleitt með því að kaupandi fari fram á úrbætur, sem fyrsta skref í því gallamáli. Það er mun líklegra til árangurs en í venjulegum fasteignaviðskiptum, þar sem seljandi er yfirleitt byggingarverktaki sem á auðvelt með að bæta þá galla sem upp hafa komið. Þó er einnig algengt að kaupandi beiti stöðvunarrétti og haldi þannig eftir eigin greiðslu. Kaupanda er þó aðeins heimilt að gera það í eðlilegu hlutfalli við vanefnd seljanda. Oft geta þessi úrræði haldist í hendur, kaupandi heldur eftir greiðslu þar til seljandi hefur bætt úr gallanum.

Hlutverk byggingarstjóra

Í þessu samhengi er mikilvægt að nefna ábyrgð byggingarstjóra. Hlutverk hans er umfangsmikið en óheimilt er að veita byggingarleyfi fyrir framkvæmd nema ráðinn hafi verið byggingarstjóri með gilt starfsleyfi. Byggingarstjóra er ætlað að hafa yfirumsjón við byggingarframkvæmdina og á að sjá til þess að unnið sé eftir samþykktum og nýjustu útgáfu hönnunargagna. Eftirlitsskylda hans er mikilvæg en vanræksla á þeirri skyldu getur leitt til skaðabótaábyrgðar. Skaðabótaábyrgð byggingarstjóra fyrnist á fjórum árum frá þeim degi er viðkomandi tjónþoli fékk nauðsynlegar upplýsingar um tjónið, t.d. með matsgerð. Auk þess ber byggingarstjóra skylda til að hafa í gildi starfsábyrgðartryggingu og gildir sú trygging í fimm ár frá lokaúttekt fasteignar. Tryggingin nemur minnst 13.000.000 kr. vegna hvers einstaks tjónsatviks og heildarvátryggingarfjárhæð innan hvers tólf mánaða tímabils skal nema minnst 39.000.000 kr. sem breytist á hverju ári í samræmi við vísitölu.