Hvað þarf kaupandi að hafa í huga við kaup á fasteign?

Fasteignakaup eru oft stærstu viðskipti sem einstaklingar eiga í á ævinni. Þá er gjarnan aleigan undir og því mikilvægt að fara að með gát. En hverju þarf kaupandi helst að huga að í aðdraganda fasteignakaupa?

Fjármögnun

Kaupandi þarf að huga að því hvernig hann ætlar að fjármagna kaupin og átta sig á hverju hann hefur ráð á.

Skoðun

Í aðdraganda kaupa þá er mikilvægt að kaupandi skoði fasteign mjög vel sem hann hyggst kaupa. Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla eftir kaup sem hann sá eða hefði getað séð við skoðun fyrir kaup eða vissi eða mátti vita um. Þetta hefur verið kallað aðgæsluskylda kaupanda. Þess vegna skiptir máli að kaupandi skoði vel og reyni að átta sig á því ef einhverjir annmarkar eru á eigninni.

Gott getur verið fyrir kaupanda að vera búinn að velta fyrir sér hvað skipti hann máli fyrir skoðun og geti þá e.a. spurt seljanda eða fasteignasala sem sýnir eignina út í þær forsendur sem hann hefur.

Það hvílir ekki bein skoðunarskylda á kaupanda fyrir kaup á eign þó það sé langoftast svo að kaupandi skoði eign áður en hann býður í hana. Það er hins vegar skoðunarskylda á kaupanda eftir að hann fær fasteign afhenta en þá ber honum að skoða fasteignina ítarlega.

Þegar um nýbyggingar er að ræða þá er oft ekki mikið til að skoða þegar skrifað er undir kauptilboð enda byggingin e.t.v. enn í byggingu. Þá skiptir máli fyrir kaupanda að skoða vel skilalýsingu og teikningar af eigninni.

Ef það vakna spurningar hjá kaupanda í eða eftir skoðun á fasteign eða skilalýsingu/teikningu þá ætti hann ekki að hika við að setja sig í samband við fasteignasala enda er það lögbundið hlutverk þeirra að gæta hagsmuna kaupanda og seljanda við söluna.

Kauptilboð – bindandi kaupsamningur

Ef kaupandi ákveður að bjóða í fasteign þá leitar hann til fasteignasala sem stillir upp kauptilboði. Mikilvægt er að kaupandi lesi vel yfir tilboðið enda er það bindandi fyrir kaupanda um leið og það er sent til seljanda. Taki seljandi tilboðinu þá er kominn á bindandi kaupsamningur sem ekki verður hnikað frá nema báðir aðilar samþykkja. Sé tilboð samþykkt þá er kominn á bindandi kaupsamningur þó síðar sé skrifað undir skjal sem ber heitið kaupsamningur.

Fyrirvarar

Séu fyrirvarar í kauptilboðinu og þeir ganga ekki eftir innan tímafrests sem þar er settur (annars á við tveggja mánaða frestur) þá fellur kauptilboðið/kaupsamningurinn niður. Það er því mikilvægt fyrir kaupanda sem hefur sett fyrirvara í kauptilboð að hann tilkynni seljanda um það þegar atvik fyrirvarans hafa gengið eftir. Kaupandi þarf því að gæta þess að ekki sé farið fram yfir frestinn því annars fellur samningurinn sjálfkrafa niður.

Ef upp koma vandamál

Ef upp koma annmarkar á fasteign eftir afhendingu þá er mikilvægt að kaupandi tilkynni seljanda um gallana um leið og hann verður gallans var. Ef of langur tími líður frá því að kaupandi verður var við galla og fram að tilkynningu þá getur kaupandi glatað rétti sínum til að fá bætur eða afslátt vegna gallans.

Þá er mikilvægt að kaupandi bíði með að laga gallann því með viðgerð getur hann skert sönnunarstöðu sína verulega. Hann gæti þá verið í þeirri stöðu að geta ekki sannað galla sem var til staðar en er viðgerður. Hugsanlega eiga önnur sjónarmið við ef brýn nauðsyn er að laga galla, t.d. ef um lagnaleka er að ræða.