Sala á sameign fjöleignarhúss

Fjöleignarhús skiptast í séreignir og sameign. Séreign er sá hluti húss, lóðar eða búnaðar sem þinglýstar heimildir tilgreina svo. Undir séreign í fjölbýlishúsi fellur íbúð en einnig t.d. sérgeymslur, bílskúrar, svo og sérbílastæði á lóð eða í bílageymslu. Til sameignar telst allt það sem ekki er ótvírætt í séreign. Má þar nefna ytra byrði húss og burðarvirki þess, sameiginlega lóð og allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft o.s.frv. Með vísan til þessa er óhjákvæmilega alltaf einhver sameign í fjöleignarhúsi.

Sameignarhlutdeild

Það sem einkennir eignarrétt og eignarhald í fjöleignarhúsum er að séreign fylgir ávallt hlutdeild í sameign húss. Sameignarhlutdeild er órjúfanlega tengd séreign og verður ekki frá henni skilin. Þetta þýðir að eigandi getur ekki selt hlutdeild sína í sameign sérstaklega heldur verður hún að fylgja séreign hans. Fjöleignarhúsalögin veita samt húsfélagi ákveðna heimild til að selja hluta sameignar. Í 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi, nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins er þó heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.

Hvaða sameign getur húsfélag selt?

Sameign er misheilög með tilliti til söluheimildar. Það er ekki bara stærðin sem máli skiptir heldur líka hlutverk og eðli sameignarinnar og forsendur eigenda. Það er alveg ljóst að þá hluta sameignar er aldrei hægt að selja sem gegna undirstöðuhlutverki og eru forsenda fyrir eðlilegri hagnýtingu eigenda. Öðru máli gegnir hins vegar um aukarými sem hefur lítið sem ekkert notagildi. Hér verður m.a. að horfa til þess hvaða staða skapast við söluna. Við sölu sameignar verður annað hvort til nýr séreignarhluti eða séreignarhluti sem fyrir er stækkar.

Ástæður

Ástæður þess að húsfélag vill selja sameiginlegt húsrými geta verið margvíslegar. Sem dæmi geta sameiginlegar þarfir eigenda breyst frá því sem upphaflega var gert ráð fyrir og valdið því að sameiginlegt húsrými stendur vannýtt. Besti og hagkvæmasti kosturinn kann þá að vera sala þess. Þegar eigendur eru á einu máli um að selja sameiginlegt húsrými skiptir í sjálfu sér ekki máli hvaða ástæður búa að baki. Ef ágreiningur er hins vegar um það hvort selja eigi óverulegan hluta sameignar eða ekki, geta 2/3 hlutar eigenda tekið ákvörðun um það, eins og áður segir. En hvað telst ,,óverulegur hluti sameignar”?

Óverulegur hluti sameignar. Réttarframkvæmd og túlkun.

Af framkvæmd dómstóla og kærunefndar húsamála má sjá að ráðandi sjónarmið, við mat á því hvort um sölu á verulegum eða óverulegum hluta sameignar er að ræða, eru notagildi og nýting sameignarhlutans og svo stærð hans. Einnig skipta máli almennar og sérstakar forsendur eigenda. Við mat á notagildi og nýtingu sameignarhlutans sem selja á er miðað við hvernig nýting hans er skilgreind á samþykktum teikningum eða í eignaskiptayfirlýsingu. Hafi nýting í samræmi við skilgreindan tilgang verið lítil er ljóst að ekki er gengið eins á hagsmuni eigenda og þegar raunveruleg þörf er fyrir hendi. Útilokað er að gefa nákvæm viðmið um hversu stóran hluta sameignarinnar sem 2/3 hlutar eigenda geta tekið ákvörðun um að selja. Ræðst það af atvikum og aðstæðum í hverju tilviki. Í þessu sambandi ber að vísa í dóm Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í máli nr. 232/1994. Þar komst meirihluti Hæstaréttar að þeirri niðurstöðu að 29 af 34 íbúðareigendum í tilteknu fjölbýlishúsi hafi eftir almennum reglum verið heimilt að standa að ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðar í óskiptri sameign, sem tekin var á lögmætum fundi í húsfélaginu. Er þessi niðurstaða rökstudd með vísan til stærðar hins umdeilda sameignarhluta sem var aðeins 9,98% af heildar húsinu.

Í máli kærunefndar húsamála nr. 44/1999 var deilt um hvort að verslunarhúsnæði í sameign teldist verulegur eða óverulegur hluti sameignar. Verslunarhúsnæðið var 122,4 m2 en heildar húsnæðið var u.þ.b 700 m2. Kom fram að mikið tap var af útleigu húsnæðisins. Með hliðsjón af því og stærð rýmisins var niðurstaða nefndarinnar að heimilt væri að selja verslunarrýmið með samþykki aukins meirihluta og teldist þannig óverulegur hluti sameignar.

Breytingar á eignaskiptayfirlýsingu.

Sala á hluta sameignar hefur í för með sér breytingar á hlutfallstölum. Húsfélag þarf því að láta að gera viðeigandi breytingar á eignaskiptayfirlýsingu hússins, enda á hún að geyma lýsingu á eignaskiptingu hússins eins og hún er hverju sinni. Þá er breyting á eignaskiptayfirlýsingunni forsenda þess að unnt sé að þinglýsa afsali vegna sölunnar.
Einnig þarf húsfélag að kanna hvort samþykki byggingaryfirvalda sé nauðsynlegt vegna þeirra breytinga sem fylgja sölunni. Ef framkvæmdir eru nauðsynlegar í tengslum við söluna þarf sömuleiðis að afla samþykkis byggingaryfirvalda.