Galli í fasteignakaupum

Um fasteignaviðskipti milli aðila gilda lög um fasteignakaup. Þau hafa að geyma ítarleg ákvæði um réttindi og skyldur kaupanda og seljanda, svo og um úrræði aðila ef viðsemjandi vanefnir skyldur sínar.

Fasteign telst gölluð ef hún stenst ekki kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Þessar kröfur má skýlaust gera til nýrra eigna, en notuð fasteign telst hins vegar ekki gölluð nema ágallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Fasteign telst gölluð þegar hana skortir áskilda kosti, eða þegar seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi.

Fasteign getur til dæmis talist gölluð þegar flatarmál hennar er verulega minna en upplýst var um í kaupunum.

Einnig er hún talin gölluð þegar fylgifé fasteignar fylgir ekki með henni en ætti að gera það samkvæmt lögum, samningi eða eðli máls. Til fylgifjár eignar telst til dæmis hlutir sem tengjast fasteign og eiga að gera það samkvæmt lögum, hlutur og réttindi í sameign fjöleignarhúss, inneign í hússjóði svo eitthvað sé nefnt.

Galli í skilningi laga er þegar fyrir hendi er:

Leyndur galli – Fasteign telst gölluð þegar hvorki kaupandi né seljandi vissu eða máttu vita af galla. Þegar um notaðar fasteignir ræðir þarf fjárhæð vegna gallans almennt að nema um 10% af kaupverði fasteignar svo um galla sé að ræða, en viðmiðið getur þó verið lægra um nýlegar fasteignir.

Dæmi: Þak fasteignar lekur, en afleiðingar lekans höfðu ekki komið fram, og seljandi gat því ekki vitað af honum. Lekinn sást ekki við hefðbundna skoðun og því gat kaupandi ekki heldur gert sér grein fyrir honum.

Vanræksla á upplýsingaskyldu – Það telst galli samkvæmt lögunum þegar seljandi veitir ekki þær upplýsingar sem kaupandi mátti með réttu ætla að hann fengi áður en hann gerði tilboð í fasteign.

Dæmi: Þak fasteignar lekur, og seljandi veit eða má vita af því, en lætur kaupanda þrátt fyrir það ekki vita af lekanum. Augljóst er að slíkar upplýsingar geta haft töluverð áhrif á gerð og efni kaupsamnings, og getur kaupandi því búist við að fá vitneskju um þær. Í þessum málum getur sönnunarstaða kaupanda þó reynst erfið, þar sem hann þarf að sýna fram á að seljandi hafi vitað eða mátt vita af umræddum upplýsingum en kosið að halda þeim leyndum.

Rangar upplýsingar – Í upplýsingaskyldu seljanda felst að upplýsingar sem hann veitir þurfa að vera réttar. Strangar kröfur eru gerðar til seljanda að þessu leyti og ætlast er til þess að seljandi tjái sig skýrt og á heiðarlegan hátt um allar þær upplýsingar sem hann lætur frá sér um fasteign í söluferli. Því er eðlilegt að hann beri bótaábyrgð ef upplýsingarnar reynast svo rangar. Kaupandi getur þó ekki byggt á röngum upplýsingum sem hafa verið skýrlega leiðréttar af hálfu seljanda. Veittar upplýsingar þurfa einnig að taka á sértækum eða tilteknum atriðum fasteignar. Almennar upplýsingar á borð við „einstakt útsýni“ eða að fasteignin „sé á besta stað í bænum“ geta ekki veitt kaupanda rétt til vanefndaúrræða, þó svo að hann sé ekki sammála þeim!

Dæmi: Þak fasteignar er gamalt, illa farið og lekur. Þrátt fyrir það heldur seljandi því fram í söluyfirliti að nýbúið sé að skipta um þak eignarinnar og að það sé í góðu ástandi.

Aðgæsluskylda kaupanda og upplýsingaskylda seljanda

Keypt fasteign getur verið haldin einhverjum ágöllum án þess þó að hún teljist gölluð í skilningi fasteignakaupalaga. Kaupandi fasteignar getur haldið fram gallakröfu ef fasteignin uppfyllir ekki þær kröfur sem leiðir af lögunum og kaupsamningi, svo og réttmætar væntingar kaupanda um atriði fasteignar sem svo standast ekki. Þannig þarf ávallt að meta hvort um sé að ræða ágalla sem kaupandi fékk upplýsingar um við skoðun eða ekki, og þá hvaða upplýsingar seljandi hafði um hann.

Á kaupanda hvílir aðgæsluskylda við skoðun fasteignar, en nokkrar kröfur eru lagðar á hann í því sambandi. Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningur var gerður. Þannig getur kaupandi ekki borið fyrir sig galla um þau atriði sem hann hefði séð eða mátt sjá við hefðbundna skoðun fasteignar, nema seljandi hafi með saknæmri háttsemi viljandi leynt göllum eða beitt sviksamlegri háttsemi að öðru leyti.

Á sama hátt hvílir á seljanda skylda til að veita kaupanda réttar upplýsingar um fasteignina sem hann veit um og sem skipt geta máli við gerð og efni kaupsamnings. Eins og hér að framan greinir getur hann bakað sér bótaábyrgð ef hann veitir ekki upplýsingar um tiltekin atriði fasteignar, eða ef veittar upplýsingar reynast rangar.