Helstu hugtök í fasteignaviðskiptum

Inngangur

Kaup á fasteign eru yfirleitt meðal stærstu fjárfestinga fólks á lífsleiðinni og oftar en ekki liggur aleiga fólks í fasteignum þeirra. Skiljanlegt er því að ýmiss konar vangaveltur, ágreiningsefni og margþætt lögfræðileg álitaefni vakna við kaup og sölu á fasteignum. Hafa samningar um fasteignakaup mikla þýðingu hér á landi enda er hin almenna regla á Íslandi, að einstaklingar eigi það húsnæði, er þeir búa í. Húseigendafélagið fær til sín fjölmarga félagsmenn á ári hverju sem þurfa aðstoð við kaup og sölu fasteigna en í þessari grein verður gerð grein fyrir helstu hugtökum í fasteignaviðskiptum.

Hugtakið fasteign

Þegar hinn almenni borgari hugsar um hugtakið fasteign er heimili viðkomandi, hús, eða eignarhluti hans í fjöleignarhúsi eflaust það sem kemur fyrst upp í huga viðkomandi. Samkvæmt lögum um fasteignakaup hefur hugtakið þó töluvert rýmri merkingu en samkvæmt þeim er hugtakið fasteign afmarkaður hluti lands, ásamt eðlilegum hlutum þess, lífrænum og ólífrænum, og mannvirki sem varanlega eru við landið skeytt. Með fasteign er einnig átt við eignarhluta í húsi eða öðru mannvirki sem skiptist í fleiri en einn slíkan. Gilda lög um fasteignakaup um kaup á fasteignum að því leyti sem ekki er á annan veg mælt í lögunum.

Kauptilboð

Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í er ýmislegt sem hann þarf að hafa í huga. Mikilvægt er að kaupandi ígrundi hvort hann vilji gera tilboð í eign eða ekki þar sem tilboð hans er bindandi um leið og það hefur borist seljanda. Hefðbundið er að kaupandi veiti seljanda hæfilegan frest til að gera upp hug sinn en algengt er að veita seljanda sólarhrings ferst til þess að svara tilboðinu. Seljandi getur samþykkt tilboðið, hafnað því eða gert gagntilboð, en algengt er að nokkur tilboð fari kaupanda og seljanda á milli áður en aðilar ná samkomulagi.

Fyrirvari

Þrátt fyrir að tilboð kaupanda sé bindandi um leið og það hefur borist seljanda er þó algengt að kaupandi geri fyrirvara um tiltekin atriði kauptilboðs. t.d. vilyrði um lánveitingu eða nánari ástandsskoðun fasteignar. Fyrirvara eru yfirleitt mörkuð tímamörk og ef hann gengur ekki eftir innan þeirra, hefur það þau áhrif að tilboð fellur sjálfkrafa niður. Sem dæmi má nefna að ef fyrirvari er gerður um fjármögnun kaupverðs hjá lánastofnun, og kaupandi fær svo ekki lánagreiðslu leiðir það til þess að tilboð sem annars hefði orðið bindandi fellur að jafnaði niður. Sama gildir ef aðrir fyrirvarar halda ekki, stundum setur kaupandi t.d. fyrirvara um ástandsskoðun eða rakamælingu eignarinnar af hálfu fagaðila. Standist eignin ekki þær kröfur sem kaupandi áskilur er tilboðið að jafnaði fallið niður.

Kaupsamningur

Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð kaupanda, eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda skriflega er kominn á bindandi samningur um kaup á fasteign. Í kjölfar þess er kaupsamningur útbúinn, en í honum eru útfærð nánar samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Eigi að bregða út af því kauptilboði sem samþykkt var þurfa báðir aðilar að samþykkja þá breytingu. Í kaupsamningi skal tilgreint hvenær lokagreiðsla skuli innt af hendi og jafnframt hvenær afsal skuli gefið út. Þá þarf að þinglýsa kaupsamningi. Þinglýsing felur í sér opinbera skráningu réttinda á eignum til þess að þau njóti réttarverndar gagnvart þriðja manni. Þinglýsing fer fram hjá sýslumanni.

Afhending

Um tímamark afhendingar er yfirleitt samið um í kaupsamningi, en við afhendingu skal seljandi hafa rýmt fasteignina og ræst. Áhættan af seldri fasteign flyst til kaupanda við afhendingu. Þegar áhætta af seldri fasteign hefur flust til kaupanda helst skylda hans til að greiða kaupverðið þótt eignin rýrni, skemmist eða farist af ástæðum sem seljanda er ekki um að kenna. Ef seljandi getur ekki afhent fasteign á réttum tíma af ástæðum sem kaupanda er um að kenna ber kaupandi áhættu af fasteigninni frá þeim tíma sem hann gat fengið hana afhenta.

Afsal

Að lokum þarf að huga að afsali. Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda. Afsal er skrifleg yfirlýsing seljanda um að eignarrétti að tiltekinni fasteign sé afsalað til kaupandans og er undirritað við lokagreiðslu. Við afsal færist eignarréttur fasteignar alfarið yfir á kaupanda. Yfirleitt rita aðilar undir afsal 45-60 dögum eftir afhendingu fasteignar nema sérstaklega hafi verið samið um annað. Fer þá jafnframt fram lokauppgjör milli kaupanda og seljanda, svokölluð „afsalsgreiðsla“.