Um byggingarleyfi

Byggingarleyfi er leyfi eða heimild sveitarfélags til tiltekinna framkvæmda. Almennt séð þarf að sækja um byggingarleyfi fyrir öllum nýjum mannvirkjum, viðbyggingum og breytingum húss, til dæmis er varðar útlit, burðarkerfi og lagnakerfi. Mannvirki hefur verið skilgreint sem hvers konar jarðföst, manngerð smíð, svo sem hús og aðrar byggingar eða skýli. Til mannvirkja teljast jafnframt tímabundar og lausar byggingar sem ætlaðar eru til svefns eða daglegrar dvalar manna í fjóra mánuði eða lengur á sama stað. Óheimilt er að hefja byggingarleyfisskyldar framkvæmdir fyrr en byggingarleyfi liggur fyrir.

Þrátt fyrir það sem hér að framan greinir eru í núgildandi byggingarreglugerð nr. 112/2008 tiltekin frávik leyfð frá þeirri meginreglu að sækja þurfi um byggingarleyfi fyrir hvers konar mannvirkjagerð.

Byggingarheimild

Í sumum tilvikum nægir að sækja um byggingarheimild, en munurinn á byggingarheimild og byggingarleyfi felst einkum í því að með byggingarheimild er byggjanda veitt meira svigrúm um skoðanir, úttektir, skrifleg gögn og fagmenntun þeirra sem koma að verkinu.

Mannvirkjagerð skiptist samkvæmt byggingarreglugerð í svokallaða umfangsflokka. Í umfangsflokki 1 er um að ræða minni mannvirkjagerð, þar sem lítil hætta er á manntjóni og samfélagslegar eða efnahagslegar afleiðingar möguegs tjóns á mannvirki eru litlar og umhverfisáhrif eru takmörkuð. Almennt þarf ekki byggingarleyfi fyrir mannvirkjum sem falla í þennan flokk, heldur byggingarheimild. Dæmi um mannvirki sem falla í þennan flokk eru geymsluhúsnæði, stakstæðir bílskúrar, sæluhús, frístundahús og annað í þeim dúr. Krafa er um að hæð og stærð slíks mannvirkis sé ekki umfram fjórar hæðir og undir 2000 m².

Tilkynningarskylda

Á sama hátt er byggingarleyfis ekki krafist þegar um tilteknar framkvæmdir er að ræða, heldur ber byggjanda að tilkynna leyfisveitanda (byggingarfulltrúa). Þær framkvæmdir verða einnig að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag. Tilkynningarskyldan á við um eftirfarandi mannvirkjagerð:

a.Nýklæðning þegar byggðra mannvirkja.
b.Tjaldhýsi sem nota skal í atvinnustarfsemi.
c.Stöðuhýsi sem skulu standa lengur en 4 mánuði.
d.Heitir og kaldir pottar eða laugar í görðum við íbúðarhús og frístundahús.
e.Lítilsháttar breyting á burðarvirki sem nemur minna en 5% af hjúpfleti burðarhluta, þó aldrei meira en 5 m².
f.Lítilsháttar breyting á brunahólfun sem nemur minna en 5% af hjúpfleti brunahólfandi hluta, þó aldrei meira en 5 m².
g.Breytingar á lögnum.h.Rannsóknarmastur ætlað til mælinga, sett upp tímabundið og ekki lengur en til tveggja ára.i.Smádreifistöðvar fyrir raforkudreifingu, dæluhús hita-, vatns- og fráveitu og önnur lítil hús veitukerfa sem eru að hámarki 15 m² og mesta hæð þaks er 2,5 m mælt frá yfirborði jarðvegs.

Undanþágur frá byggingarleyfi

Ekki þarf byggingarleyfi þegar ráðist er í eftirfarandi framkvæmdir. Þá þarf heldur ekki byggingarheimild eða tilkynningu til leyfisveitanda ef framkvæmdirnar eru í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Viðhald innanhúss, til dæmis endurnýjun innréttinga, viðhald lagnabúnaðar og annað slíkt er heimilt án byggingarleyfis. Léttum veggjum má breyta innan íbúðar, en það fer eftir umfangi breytinga á burðarveggjum eða eldvarnarveggjum hvort framkvæmdir séu tilkynningarskyldar eða leyfisskyldar. Ef á að færa votrými eða eldhús eða breyta burðarvirki, þarf byggingarleyfi.

Viðhald utanhúss er undanþegið leyfum, til dæmis endurnýjun þaks, útskipti glugga og þess háttar. Ef breytingar eru gerðar á útliti húss, til dæmis ef svölum er bætt við hús, þarf annaðhvort byggingarheimild eða -leyfi, allt eftir umfangi framkvæmda.

Uppsetning er heimilt án leyfis, allt að 1,2 m að þvermáli. Í fjöleignarhúsum þarf þó auðvitað samþykki húsfélags fyrir slíkri uppsetningu.

Skjólveggir, girðingar og viðhald þeirra, sem og viðhald lóðar er undanþegið leyfum, en takmarkanir kunna að eiga við á grundvelli nábýlisréttar og ákvæðum laga um fjöleignarhús. Þannig kemur fram í byggingarreglugerð að skjólveggir sem undanþegnir eru byggingarleyfi megi almennt ekki vera umfram 1,8 m á hæð og ekki nær lóðarmörkum en 1,8 m. Heimilt er að vera nær lóðarmörkum ef skjólveggur er ekki hærri en sem nemur fjarlægð að lóðarmörkum. Þannig má skjólveggur sem er reistur 1 m frá lóðarmörkum ekki vera hærri en 1 m. Þegar skjólveggir eru fastir við hús mega þeir þó vera 2,5 m að hæð og allt að 2,0 m á lengd. Enn fremur er lóðarhöfum samliggjandi lóða heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingar eða skjólveggi á lóðarmörkum, enda leggi þeir fram undirritað samkomulag um framkvæmdina hjá leyfisveitanda.

Viðhald bílastæða og innkeyrslna er undanþegið leyfi.

Ekki þarf leyfi eða byggingarheimild til þess að reisa palla á lóð, en byggjandi getur þurft að afla samþykkis meðeigenda og/eða nágranna og gæta jafnframt að brunavörnum. Ráðlagt er að hafa palla að minnsta kosti 1 m frá lóðarmörkum í samráði við eiganda aðliggjandi lóðar.

Það er heimilt að reisa smáhýsi án leyfis eða tilkynningar til byggingarfulltrúa, sem ekki er ætlað til gistingar eða búsetu. Það má vera allt að 15 m² og 2,5 m að hæð. Byggjandi verður að gæta að brunavörnum þegar smáhýsi er reist. Ef fjarlægð smáhýsis er minna en 3 m frá lóðarmörkum þarf skriflegt samþykki eiganda aðliggjandi lóðar áður en það er reist.